TỰ Ý HỦY HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC BỒI THƯỜNG NHƯ THẾ NÀO?
Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc bồi thường như thế nào? Đây là thắc mắc phổ biến hiện nay do nhu cầu ký kết các hợp đồng mua bán nhà, đất những năm gần đây tăng lên nhanh chóng. Theo quy định của pháp luật, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng tránh việc các bên không thực hiện đúng như đã cam kết. Bên cạnh việc tự ý hủy bỏ đặt cọc, các bên phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại từ thiệt hại phát sinh. Theo dõi bài viết dưới đây của Luật Đại Việt-Chi nhánh Đà Lạt để biết thêm chi tiết.
Đặt cọc theo quy định của pháp luật
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết. Xử lý tài sản đặt cọc chỉ xảy ra khi một trong các bên không thực hiện điều khoản đã cam kết, giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng.
Mức bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc
Trách nhiệm bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”
Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại khi bên đặt cọc tự ý hủy hợp đồng đồng đặt cọc chỉ xảy ra khi có thiệt hại phát sinh. Theo đó, bên đặt cọc có trách nhiệm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, chi phí phát sinh do vi phạm nghĩa vụ tự ý hủy hợp đồng đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp bên đặt cọc tự ý hủy hợp đồng đặt cọc nhưng không có thiệt hại phát sinh thì không cần bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc, mà chỉ bị mất khoản tiền cọc đã cọc trước, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, mức bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận, được quy định trong hợp đồng đặt cọc trước khi có vi phạm nghĩa vụ xảy ra hoặc thỏa thuận mức bồi thường sau khi vi phạm nghĩa vụ xảy ra.
Các trường hợp hủy hợp đồng nhưng không phải bồi thường
Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:
- Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.
- Bên nhận cọc tiền vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.
- Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất cho một bên khác (bên thứ 3).
- Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc tiền đất đổi ý không muốn bán.
- Hai bên ký hợp đồng đặt cọc đất nhưng không đủ điều kiện mua bán, mà bên mua không biết.
Như vậy, tự ý hủy hợp đồng nhưng không phải bồi thường thiệt hại chỉ xảy ra khi nghĩa vụ thực hiện của một bên khiến hợp đồng không thể thực hiện thì bên còn lại đề nghị hủy hợp đồng và vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan hoặc cần tư về hợp đồng, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Đại Việt qua hotline 0913.333.222 để được tư vấn hỗ trợ kịp thời.
