HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT VÔ HIỆU THÌ CÓ ĐÒI TIỀN CỌC ĐƯỢC KHÔNG

Thế nào là đặt cọc khi mua bán đất?

  Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

  Lưu ý:

• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

  Cơ sở pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận

  Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng; hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, hoặc không được thực hiện, hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc
• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
• Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định
• Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

  Cơ sở pháp lý: Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán đất vô hiệu

• Hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên;
• Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
• Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại;
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

  Cơ sở pháp lý: Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015

Một số câu hỏi về việc đặt cọc khi mua bán đất

  Hợp đồng mua bán đất vô hiệu thì có đòi tiền cọc được không

  Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

  Cơ sở pháp lý: Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015

Trường hợp nào thì không chịu phạt cọc

1. Trường hợp 1: Cả hai bên cùng có lỗi
2. Trường hợp 2: Có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan.
3. Trường hợp 3: Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc

  Cơ sở pháp lý: Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Khi nào hợp đồng mua bán đất vô hiệu

  Thứ nhất, khi không đáp ứng đầy đủ các điều kiện của giao dịch dân sự như:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
• Phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch dân sự.

  Thứ hai, khi không công chứng các loại hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

  Như vậy, hợp đồng mua bán đất vô hiệu không đủ điều kiện đáp ứng các yêu cầu về giao dịch dân sự và không công chứng khi giao kết hợp đồng

  Cơ sở pháp lý: Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 167 Luật Đất đai 2013

Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan hoặc cần tư về hợp đồng, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Đại Việt qua hotline 0913.333.222 để được tư vấn hỗ trợ kịp thời.