CÓ NÊN MUA ĐẤT TRÍCH LỤC CHƯA CÓ SỔ ĐỎ HAY KHÔNG?

CÓ NÊN MUA ĐẤT TRÍCH LỤC CHƯA CÓ SỔ ĐỎ HAY KHÔNG?

Chị Nhã khách hàng của Công ty Luật Đại Việt-Chi nhánh Đà Lạt đã gửi đến Công ty thắc mắc: “Chị có nhu cầu mua một mảnh ở Lâm Đồng nhưng bên bán đất chỉ có giấy tờ trích lục đất đai. Bên bán bảo sẽ giao dịch thông qua giấy tờ viết tay. Nếu tôi mua thì có đảm bảo về mặt pháp luật hay không?”.

Trích lục bản đồ địa chính là gì?

  Trích lục bản đồ địa chính gồm hai loại là trích lục bản đồ địa chính thửa đất và trích lục bản đồ địa chính khu đất. Nếu như trích lục thửa đất chỉ thể hiện thông tin riêng của một thửa đất nhất định thì trích lục bản đồ địa chính khu đất bao gồm thông tin của một thửa đất và một khu vực đất.

  Việc trích lục giúp người sử dụng đất được cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất, khu vực đất thuộc quyền sở hữu của mình, từ đó dễ dàng thực hiện các quyền của mình đối với đất đai (như tặng cho, mua bán, thừa kế đất đai…) và hạn chế tối đa những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời, giúp cho Nhà nước thuận tiện hơn trong quá trình quản lý đất đai, trong tiến hành các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp cụ thể cần Trích lục bản đồ địa chính

  – Trường hợp Người xin giao đất, thuê đất có yêu cầu đến cơ quan nhà nước quản lý về đất đai

  Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định: Nếu trong quá trình xin giao đất, thuê đất, người dân có yêu cầu cần trích đo địa chính thửa đất thì Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm phải thực hiện. Bên cạnh đó, với những nơi đã có bản đồ địa chính, cơ quan TNMT cũng có nhiệm vụ cung cấp trích lục bản đồ địa chính.

  – Trường hợp giữa những người sử dụng đất xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản liên quan

  Trong giải quyết tranh chấp đất đai, trích lục bản đồ địa chính là căn cứ quan trọng để xác định một cách rõ ràng, chính xác nhất ranh giới, diện tích đất. Từ đó, biết được cụ thể ranh giới đất của mỗi hộ đến đâu, cơ quan nhà nước tiến hành so sánh diện tích đất trên trích lục bản đồ địa chính so với diện tích đất trên thực tế có sự chênh lệch nhau không, người nào có diện tích đất trên thực tế lớn hơn so với trên bản đồ địa chính thì người đó có thể đang có dấu hiệu lấn chiếm đất. Thông qua đó cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất có cơ sở để giải quyết các tranh chấp này.

  – Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất, như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất,…

  Khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đối với đất đai thì trích lục bản đồ địa chính là một trong những yếu tố không thể thiếu trong hồ sơ thủ tục tiến hành. Trích lục bản đồ địa chính là cơ sở để người sử dụng đất biết diện tích, hình dáng, vị trí,.. của thửa đất trên thực tế mà mình giao dịch.

Rủi ro khi mua đất chỉ có Trích lục nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trích lục bản đồ địa chính không phải điều kiện để cấp Sổ đỏ

  Theo Bộ Luật dân sự 2015, nhà đất là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, Bên Chuyển Nhượng phải cung cấp các giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng mảnh đất một cách hợp pháp của mình. Các giấy tờ này theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ nhận thừa kế;
• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT);
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

  Có thể kết luận, trích lục bản đồ địa chính không phải là giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng như không thuộc danh mục các giấy tờ hợp pháp mà Nhà nước thừa nhận khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, trích lục bản đồ địa chính không phải giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp sổ đỏ, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân khi tham gia giao dịch bất động sản.

Cách tránh rủi ro khi mua đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

  Khi nhận chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng cần làm một số việc như sau để hạn chế rủi ro:

• Trường hợp thửa đất đã có hồ sơ trích lục bản đồ địa chính cần yêu cầu Người Chuyển Nhượng lên các cơ quan chức năng hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý cá nhân của Người Chuyển Nhượng phải trùng với thông tin trên bản đồ trích lục. Nếu đã kết hôn thì phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng và cùng tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
• Kiểm tra nguồn gốc thửa đất có hợp pháp hay không, có thuộc đất lấn chiếm, có thuộc đất quy hoạch, xây nhà trên các khu đất trụ sở, cơ quan có bị cưỡng chế hay không? Để xác minh nguồn gốc, người mua cần lên Phòng địa chính của UBND xã, phường nơi có miếng đất đó. Để chắc chắn hơn, người mua có thể lên Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng đăng ký đất đai của UBND huyện để kiểm tra thông tin cho chính xác.
• Yêu cầu Người Chuyển Nhượng cung cấp bản gốc các loại giấy tờ về nguồn gốc đất (nếu có) như giấy tờ về nộp thuế sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán viết tay từ các người trước.
• Giấy tờ chuyển nhượng nên có người làm chứng (có thể là hàng xóm xung quanh – những người hiểu về khu đất) và có thể yêu cầu Bên Bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
• Khi giao dịch mua bán đất cần ghi âm, quay phim, chụp hình. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng, từ đó lưu lại những hình ảnh về giao tiền, xác nhận thanh toán tiền qua thẻ ngân hàng. Sau đó, yêu cầu người nhận tiền viết giấy biên nhận tiền hoặc ký vào biên bản đã nhận tiền. Từ đó, làm căn cứ để giải quyết các tranh chấp sau này.