CÁCH TÍNH THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thuế thu nhập được tính như thế nào khi chuyển nhượng bất động sản là vấn đề mà doanh nghiệp nào cũng phải xét đến khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định, các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng là đối tượng tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Vậy trường hợp chuyển nhượng bất động sản sẽ bị tính thuế ? Mức thuế được xác định ra sao? Hãy cùng Luật Đại Việt-Chi nhánh Đà Lạt làm rõ những vấn đề trên thông qua bài viết sau đây.
Đối tượng chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC, doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất đều là đối tượng thuộc diện chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Và cũng theo quy định tại Điều 16 Thông tư 78/2014/ TT-BTC, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản gồm các khoản thu nhập sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất);
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
Công thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS
Theo quy định tại Điều 3, Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 1, Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa theo thông thức sau:
Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (20%)
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, cụ thể doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thu nhập chịu thuế
Là khoản lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sau khi đã trừ các khoản chi phí liên quan.
Thu nhập chịu thuế = Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Giá vốn của bất động sản – Các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập tính thuế
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, thu nhập tính thuế trong công thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp được tính như sau:
Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản lỗ của hoạt động chuyển bất động sản từ các năm trước (nếu có).
Xác định lỗ và chuyển lỗ
Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 78/2014/TT-BTC được bổ sung bởi khoản 5 Điều 11 Thông tư 96/2015/TT-BTC, lỗ phát sinh trong kỳ tính thuế là số chênh lệch âm về thu nhập tính thuế chưa bao gồm các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước chuyển sang.
Doanh nghiệp sau khi quyết toán thuế mà bị lỗ thì chuyển toàn bộ và liên tục số lỗ vào thu nhập (thu nhập chịu thuế đã trừ thu nhập miễn thuế) của những năm tiếp theo để tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Thời gian chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản kính gửi đến quý bạn đọc. Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan hoặc cần tư về thủ tục thuế, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Đại Việt qua hotline 0913.333.222 để được tư vấn hỗ trợ kịp thời.
