TƯ VẤN LUẬT ĐỀN BÙ ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Việc đền bù, bồi thường và giải phóng mặt bằng khi Nhà Nước thu hồi đất đai là một vấn đề quan trọng và cũng là vấn đề thắc mắc chủ yếu của chủ thể bị thu hồi đất. Trong phạm vi bài tư vấn này, Luật Đại Việt-Chi nhánh Đà Lạt sẽ trình bày về việc đền bù đất và giải phóng mặt bằng.

Quy định pháp luật về bồi thường về đất

  Theo quy định của pháp luật hiện hành, hiện nay, căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì hiện nay đất đai được chia làm 03 loại: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Ứng với từng nhóm đất cụ thể mà nguyên tắc đền bù và mức đền bù khi thu hồi đất khác nhau.

  Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào Nhà nước đều bồi thường khi thu hồi đất, điều này xuất phát từ nguyên nhân mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Ngoài các trường hợp được quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước phải tiến hành bồi thường cho người dân khi thực hiện thu hồi đất.

Quy định của pháp luật về hỗ trợ khi thu hồi đất

  Ngoài bồi thường giá trị đất, Nhà nước còn xem xét hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

  Khoản 2 Điều 83 Luật đất đai 2013 xác định rõ các loại hình hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
• Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
• Hỗ trợ khác theo quy định pháp luật.

  Tùy hoàn cảnh, điều kiện cụ thể của từng hộ dân và tình hình địa phương mà Nhà nước tiến hành áp dụng loại hình hỗ trợ phù hợp. Điều kiện, trình tự hỗ trợ của từng loại được quy định chi tiết tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành.

  Hỗ trợ tái định cư là một loại hỗ trợ của Nhà nước khi người bị thu hồi đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở. Đây có thể xem là loại hỗ trợ quan trọng nhất và được chú trọng nhất vì ảnh hưởng đến nơi cư trú của người dân sau khi bị thu hồi đất ở. Như vậy, chủ thể bị thu hồi đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở thì ngoài các loại hỗ trợ khác đã nêu (nếu đáp ứng đủ các điều kiện) sẽ được hỗ trợ tái định cư.

  Nhà nước luôn nỗ lực tạo điều kiện để cho người dân bị thu hồi đất có nơi ở mới, đảm bảo quyền lợi cho chủ thể bị thu hồi đất. Do đó khi hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất. Còn trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Uỷ ban nhân dân (viết tắt là UBND) cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.

Quy trình tiến hành thu hồi, giải phóng mặt bằng

  Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Giá đất tùy thuộc vào mỗi địa phương nên mức bồi thường sẽ khác nhau.

  Trước hết, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

• UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
• UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
• Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

• Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
• Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Thứ ba, quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

• UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
• Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
• Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
• Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện. Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật Đất đai 2013.

Thứ tư, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan hoặc cần tư về đất đai và nhà ở, quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Đại Việt qua hotline 0913.333.222 để được tư vấn hỗ trợ kịp thời.