NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT ĐAI
Những điều cần tim hiểu trước khi ký hợp đồng liên quan đến đất đai bao gồm những gì? Đó là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển. Giao dịch về đất ngày càng phổ biến nên nhu cầu tìm hiểu những quy định pháp lý liên quan cũng vì thế mà tăng lên. Hãy cùng Luật Đại Việt-Chi nhánh Đà Lạt làm rõ những vấn đề trên thông qua bài viết sau đây.
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán đất
Theo quy định tại Điều 500, Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), hợp đồng mua bán nhà đất là sự là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Thông tin quy hoạch của mảnh đất
Trước khi tiến hành mua bán đất, chúng ta cần phải tiến hành kiểm tra quy hoạch đối với mảnh đất mà chúng ta đang định mua. Xem mảnh đất này có nằm trong vùng quy hoạch dự án hay.
Nếu đất đã có sổ đỏ thì thông tin quy hoạch thường sẽ được ghi trực tiếp tại phần ghi chú trong sổ, trong đó nêu rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.
Thông tin về quyền sử dụng đất
Khi tiến hành mua nhà, cơ sở quan trọng nhất mà chúng ta phải kiểm tra đó là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Khi xem những nội dung được ghi trong sổ đỏ, chúng ta cần biết được những thông tin như:
- Chủ sử dụng đất là ai, đất này thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu chung vợ chồng, của nhà nước cho thuê hay thuộc sở hữu của hộ gia đình.
- Diện tích sử dụng đất
- Mục đích sử dụng đất là đất ở, đất trồng cây lâu năm…
- Công trình gắn liền với đất
- Những thay đổi có liên quan đến đất đai như các giao dịch thế chấp, chuyển nhượng có liên quan được ghi vào phần những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận.
Kiểm tra thông tin chủ sở hữu đất
Xem thông tin chủ sở hữu để biết ai là người có quyền định đoạt mảnh đất trên, có quyền tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, mua bán…Trường hợp đất thuộc sở hữu của vợ chồng hay hộ gia đình thì cần có sự đồng đồng ý của tất cả các thành viên vợ chồng, hộ gia đình mới có thể tiến hành các giao dịch liên quan đến đất.
Khi giao dịch chúng ta cần yêu cầu bên bán xuất trình giấy tờ tùy thân chứng minh chủ sở hữu đối với đất, văn bản ủy quyền hoặc đồng thuận của các thành viên nếu như bán đất của Hộ gia đình.
Việc phải kiểm tra chủ sở hữu đất tránh những tranh chấp sau này như vợ đòi lại đất chồng tự ý bán hay các thành viên khác của gia đình đòi lại đất do người đại diện đứng tên sổ hồng tự ý bán mà chưa được đồng ý.
Kiểm tra thông tin diện tích đất, công trình gắn liền với đất.
Nhiều trường hợp diện tích đất được công nhận trên sổ đỏ thấp hơn so với thực tế do chủ đất lấn chiếm hoặc vì các lý do khác thì chúng ta nên xem xét kỹ lưỡng và nên yêu cầu chủ đất giải trình về sự chênh lệch số liệu thực tế với số liệu được ghi trên sổ đỏ.
Cùng với đó là hiện trạng công trình thực tế với hiện trạng công trình được ghi trong sổ đỏ. Ví dụ như trường hợp thực tế trên mảnh đất là một ngôi nhà 3 tầng trong khi đó trên sổ đỏ chỉ ghi công trình gắn liền với đất chỉ là căn nhà cấp 4.
Như vậy, khi tiến hành xây dựng căn nhà mới thì chủ nhà đã không xin phép xây dựng và không tiến hành hoàn công, cập nhật biến động đất cho cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật Xây dựng 2014, Xây nhà không hoàn công thì công trình sẽ không được cấp số nhà, không được cấp mới sổ đỏ cập nhật biến động theo quy định và không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất đó.
Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà.
Bên cạnh việc kiểm tra những thông tin về chủ sở hữu, diện tích, quy hoạch đất thì một điều cũng rất quan trọng nữa cần phải kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất.
Để kiểm tra chúng ta chỉ xem phần những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận được thể hiện ở phần cuối của sổ đỏ. Phần này thể hiện được thông tin rằng mảnh đất này có đang được thế chấp tại ngân hàng hay không hay là những thay đổi tình trạng của đất trong quá trình sử dụng để từ đó người mua biết được thực tế mảnh đất này đang có tình trạng như thế nào.
Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan hoặc cần tư về đất đai và nhà ở, quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Đại Việt qua hotline 0913.333.222 để được tư vấn hỗ trợ kịp thời.
